Odborné názory jsou na obtíž
Rozhovor s architektkou a urbanistkou Annou Vinklárkovou o městech a bydlení
Jak se s krizí bydlení vypořádají v Berlíně, Mnichově či Vídni a jak v Praze? Co a komu přinese novela stavebního zákona? Z čeho pramení mocenské podrývání neziskových organizací, odborných úřadů i nezávislých badatelek a badatelů? Hovoříme s inženýrkou architektkou Annou Vinklárkovou z nevládního spolku Arnika.
PJ: Anno, znám vás jako urbanistku s architektonickým vzděláním, ochránkyni památek a staré Prahy a ekoložku. Cítíte se být také aktivistkou?
AV: Jako aktivistka si nepřipadám. Moje role je nezávislá odbornice. V nevládní organizaci Arnika po odborné stránce oponujeme rozvojové plány hlavního města nebo stavební zákon. Ovšem když se svým odborným vhledem a názorem přijdu na jednání zastupitelstva nebo výboru, nazývají mě aktivistkou. V tom smyslu aktivistka jsem, vstupuji s kolegy do veřejného prostoru, chodím na jednání, neváháme přinést transparenty. Nikde se nepřivazuju, zákon neporušuju.
PJ: Vedle stavebního zákona se zabýváte rozvojem Prahy. Dekády slýcháme heslo: Více bytů! Říká se, že až ty byty někdo postaví, prospěje to všem. Souhlasíte?
AV: Jako architektka se specializací na územní plánování jsem se začala věnovat tématu dostupného bydlení, včetně různých fungujících zahraničních modelů. Tam je vidět, že pouhé navýšení počtu bytů krizi bydlení nevyřeší. Jednodušší proces povolování a lepší podmínky pro rychlejší a mohutnější výstavbu nahrávají hlavně maximalizaci zisku developerů. Jejichž marže jsou velké, u bydlení v desítkách procent. Více stavět developerské projekty k dostupnějšímu bydlení nevede, k němu je potřeba regulace, veřejná podpora bydlení nebo obojí.
PJ: Nemyslíte, že velká část veřejnosti už představu, že více bytů je spása, přijala za vlastní?
AV: Je to jeden z největších a nejrozšířenějších mýtů, které kolují ohledně dostupného bydlení. Někteří politici a novináři ho dokola opakují i nezáměrně. Ve spolku Arnika se takové mýty snažíme vyvracet.
PJ: Proč v Česku vážně nediskutujeme o regulaci cen bydlení?
AV: Říká se, že na jednu stranu může jít ještě o dozvuk komunismu. Nedokážu to posoudit, nechám to sociologům. Ale v praxi vidím, že většina veřejnosti včetně politiků a novinářů prostě nezná zahraniční řešení. Neví, jak politika bydlení funguje jinde a jak by mohla fungovat u nás.
PJ: Po regulaci nájmů se volá například v Berlíně. Je tomu tak ještě jinde?
AV: Téma regulace v Berlíně neznám detailně. Je tam osmdesát procent nájemního bydlení, opačně než v Praze. Mají problém s velkými pronajímateli, kteří vlastní tisíce bytů a neustále zvyšují nájemné, vytloukají z nájemníků kauce. Proto tam vzniklo velké hnutí za vyvlastnění společností, které vlastní víc než tři tisíce bytů. Vyvlastnit byty neznamená sebrat je majitelům jako za komunistů, nýbrž je vykoupit. Hnutí vyvolalo celoberlínské referendum, a to dopadlo tak, že město Berlín skutečně má byty vykoupit. Teď se vedou diskuse za kolik. Nějakou změnu ale musí udělat i stát. Zkrátka, bytová krize v Berlíně vedla ke vzniku velmi silného hnutí, jež skončilo hlasováním lidí pro vykoupení bytů veřejným sektorem od velkých soukromých pronajímatelů.
PJ: Dokážete si něco takového představit v Praze nebo v Brně?
AV: Zatím ne. Tak aktivní společnost tu ještě není a jsou jiné možnosti než referendum, jak řešit krizi bydlení.
PJ: Jaké třeba?
AV: Z hlediska veřejného sektoru je potřeba zavést tvrdší regulaci vůči developerům, nové výstavbě. Ve Vídni mají od roku 2018 pravidlo, že dvě třetiny nové výstavby nad pět tisíc metrů čtverečních pozemku musejí nabízet dostupné bydlení, včetně zastropované výše nájmu, již určuje město. Developer tedy na trhu smí prodat nebo pronajmout jen třetinu bytů.
PJ: Jaké jsou kontribuce, příspěvek developerů městu, u nás?
AV: Systém pražských kontribucí je poměrně dobrý, ale jejich výše by měla být násobná. Praha získá rozhodnutím samosprávy asi 110 bytů z výstavby na Nákladovém nádraží Žižkov plus příspěvek na školku pro Prahu 3 či tramvajovou trať. Ale ta zástavba bude ohromná, podle změny územního plánu mohou developeři v areálu někdejšího nádraží postavit asi jedenáct tisíc bytů. Nyní se jedná také o podmínkách zástavby rozsáhlého bývalého kolejového území u nádraží Praha-Bubny.
Ve Vídni byly kontribuce do třiceti procent z ceny projektu. Ale v roce 2018 tam šly ceny bydlení strmě nahoru, rozvinula se financializace bydlení, kdy byty kupují banky a investoři, nejen lidé, co chtějí a potřebují bydlet. Byty v takových případech slouží jako bezpečné úložiště a zhodnocování peněz místo zlata, celosvětový kapitál se prostě cpe do bytů. Ve Vídni si evidentně řekli ne, bydlení je od potřeby bydlet. Proto se nyní spekulantům, kteří byty klidně nechají prázdné, smí prodávat jen třetina nových bytů.
Třeba Mnichov získává polovinu až dvě třetiny ze zhodnocení pozemku, a to na závazcích, jako jsou dostupné bydlení, infrastruktura, školy, školky, parky. Je to politika města, nikoli zákon. Stavební zákon v Německu i u nás stanovuje systém smluv, ale o výši příspěvku rozhoduje město. Praha může postupovat jako Mnichov.
PJ: Mohla by, pokud by si to vybrali voliči.
AV: Pro voliče je to asi hodně složité téma. Asi osmdesát procent lidí tu navíc žije ve vlastním. Spousta lidí v devadesátých a nultých letech výhodně privatizovala obecní byty. Proč by teď volili někoho, kdo říká, že byty se už privatizovat nemají? Hlavní město v minulém volebním období sice privatizaci zastavilo, ale některé radnice obecní byty privatizují dál. Mnohem srozumitelnějším tématem jsou parkovací místa nebo stromy v ulicích.
PJ: Rozsah privatizace vidíme na číslech. Celkem je v Praze asi sedm set tisíc bytů. Hlavní město v roce 1990 dostalo od státu zadarmo asi dvě stě tisíc bytů, část převedlo městským částem. Dneska je městských a obecních bytů v Praze kolem třiceti tisíc.
AV: Mohlo by to tak zhruba být. Všech obecních bytů dohromady jsou v Praze asi čtyři procenta.
PJ: Kdyby si Praha těch dvě stě tisíc bytů nechala, dokázala by ovlivnit cenu nemovitostí, která kontinuálně stoupá?
AV: Nevím, zda by město dokázalo ovlivnit ceny nových bytů v developerských projektech. Ale obecní nebo městské vlastnictví (bytový fond města) by ovlivnilo i výši tržních nájmů. Byla by to silná konkurence na trhu. Ve Vídni žije v obecních nájemních bytech čtvrtina obyvatel a dalších osmnáct procent bydlí v bytech neziskových bytových společností, respektive společností s omezenou mírou zisku, jež povinně musejí reinvestovat do bydlení. Jsou to jakoby bytová družstva, ale ne ta po česku, byt nemohou volně prodat na trhu. Lidé, kteří mají ve Vídni na starost strategii a bydlení, vliv nájmů v obecních a neziskových bytových na výši tržního nájemného potvrzují.
PJ: To nám naprosto chybí?
AV: Ano. Neziskové bytové společnosti nemáme ani uzákoněné. V minulém volebním období začala příprava zákona, ale nová vláda to smetla ze stolu, ani v legislativním plánu vlády to není. Většinu odborníků, kteří se tím na ministerstvu pro místní rozvoj zabývali, vláda vyhodila.
PJ: Říkáte, že do nemovitostí se investuje celosvětový kapitál. Je to ta rozhodující síla pro český právní systém?
AV: Síla toho kapitálu je obrovská. Sektor výstavby, stavebnictví, developmentu a realit vytváří šedesát procent celosvětového bohatství a ta síla se tlačí i sem. V žebříčcích nejbohatších Čechů najdeme vlastníky developerských firem. Jenom společnost Central Group, jejímž majitelem je Dušan Kunovský, loni vykázala čistý zisk 1,7 miliardy korun. Nebo Pentě, která se ale nevěnuje jen realitám, má i lékárny nebo sázkovou společnost, loni vyletěl čistý zisk v řádu miliard korun, společnost oficiálně deklaruje 17,5 miliard korun.
PJ: Myslíte, že právě to je motor současných změn, jež směřují k potlačení občanské společnosti?
AV: Myslím, že ano. Vezměte si novelu stavebního zákona. Formálně jde sice o novelu, ale rozsahem změn je to v podstatě nový zákon. Sněmovna odmítla uvést její autory, zamítla žádost o informace, náš spolek se proti tomu odvolal. Myslíme si s kolegy, že text si nechali developeři napsat sami, stejně jako úplně první verzi stavebního zákona za první vlády Andreje Babiše. Tu nechala připravit Hospodářská komora ČR, zastupující byznysové zájmy, na základě memoranda s ministerstvem pro místní rozvoj.
PJ: U stavebního zákona jste varovali před oslabením veřejných zájmů. O jaké zájmy se jedná?
AV: Vlastně o všechny. Nový zákon ruší ve prospěch výstavby obecnou ochranu přírody mimo zvláště chráněná území. A pozor, v obecné ochraně přírody jsou i přírodní parky! Ruší se obecná ochrana přírody, z velké části se ruší památková péče. V památkových zónách, a dokonce i v rezervacích nebudou závazná odborná stanoviska, nepůjde-li vyloženě o jednotlivé památky. To znamená, že stavební úřad bude moci rozhodnout podle sebe. Rozhodovat bude jeho vedoucí, klidně v rozporu s názorem odborníků, ať už z památkové péče, nebo z ochrany přírody. A musí rozhodnout v duchu zákona, který má v základních zásadách napsáno ve vícero formulacích, že rozvoj ve smyslu výstavby má téměř vždy přednost.
PJ: Přinese novela zánik dosavadního systému ochrany přírody a památkové péče?
AV: Zánik úplně ne. Půjde o zánik té části, která nemá zvláštní ochranu. V ochraně přírody a krajiny zůstávají zvláště chráněná území, ale i tam dojde k oslabení. Příkladem jsou ochranná pásma národních parků. V jejich zastavitelném území taky nebude potřeba souhlas odborníka.
Řeší se hlavně povolování staveb, ale nemluví se o fázi územního plánování, které je mnohem zásadnější, jelikož vymezuje stavební pozemky. Dnes jsou v plánování stanoviska orgánů ochrany přírody a krajiny a památkové péče nepřekročitelná, bez jejich souhlasu nelze území vymezit jako zastavitelné. Tohle však „novela“ mění, rozhodující slovo dostává pořizovatel územního plánu (město, obec, její zástupce nebo také ministerstvo obrany, pozn. red.). Ve výsledku to znamená, že když se budou vymezovat zastavitelné pozemky například v ochranném pásmu Krkonošského národního parku, rozhodující slovo nebude mít ochrana národního parku.
PJ: Bez ohledu na vzácné, chráněné druhy hmyzu, rostlin? To nebude mít váhu?
AV: V ochranném pásmu ochrana rozhodující slovo mít nebude, v národním parku ano.
PJ: Komu změna zákona prospěje?
AV: To se dá krásně ukázat na speciálním režimu povolování pro stavby s převažující funkcí bydlení nad deset tisíc metrů čtverečních podlahové plochy. To je sto až dvě stě bytů. U nich musí funkce bydlení převažovat. Takže 51 procent může být bydlení a zbytek hotel, obchodní centrum, kanceláře, cokoli. Právě tyto stavby dostávají speciální povolovací režim, zvýhodnění proti ostatním. Zřejmě často půjde o stavby velkých developerů. Bude je povolat nový centrální superúřad, jmenuje se Úřad rozvojových území, a to bez možnosti odvolání. Prostě ani obec, ani sousedé, nikdo se nebude moci odvolat. V jiných případech budou platit zkrácené lhůty pro námitky, obsah odvolání, dokonce i pro soudní žaloby. Změna pomůže velkým developerům, aby dostali co nejrychleji povolení. To neznamená, že začnou co nejrychleji stavět. Povolení stavby znamená, že se jim cena pozemku velmi zhodnotí.
PJ: Komu nahrává nový metropolitní plán Prahy?
AV: Vedle velkých developerů prospěje řadě konkrétních individuálních vlastníků. Vymezuje totiž nové stavební pozemky na úkor současné zeleně, například pro vily. Jednotlivé případy jdou napříč Prahou.
PJ: Primátorův náměstek Petr Hlaváček, který je u metropolitního plánu snad od začátku, přišel s údajem, podle něhož plán dovolí postavit tři sta padesát tisíc bytů. Je to reálné?
AV: Jedná se o součty metrů čtverečních, které metropolitní plán vymezuje, přepočteno na byty. Metropolitní plán neříká, že to musí být bydlení, říká, že to bude jakákoli smíšená funkce.
PJ: Neznamená to zvětšení Prahy o polovinu?
AV: Přepočítávali jsme ty údaje na lidi. Znamenalo by to, že se do Prahy přestěhuje celé Brno se svou suburbánní oblastí, anebo Brno a Olomouc. Nemyslím si ale, že se tolik do roku 2050 postaví. Úzké hrdlo ve skutečnosti není samo povolování staveb. To podle dat České komory autorizovaných inženýrů a techniků trvá průměrně šest měsíců, a medián je dokonce tři měsíce. V povolování staveb jsme navzdory mýtům obvykle rychlejší než Vídeň. Existují samozřejmě medializované případy, kdy lidé na povolení rodinného domu čekali rok, protože na to nějaký úředník kašlal nebo měl moc práce. To úzké hrdlo představuje stavebnictví. Ministerstvo pro místní rozvoj říká, že počet stavebních povolení klesá, podle dat Českého statistického úřadu však objem povolených staveb roste. Dříve se častěji povoloval jeden menší bytový dům, kdežto dnes jde o celý soubor staveb, mnohem větší objem na jedno povolení. Stavebnictví ale má dlouhé roky velmi podobné kapacity, plyne to z celkových objemů výstavby za rok.
PJ: Firmy prostě nedokážou postavit víc?
AV: Nedokážou, protože nemají lidi. Největší změna nastala po začátku války na Ukrajině v únoru 2022, po němž objem výstavby klesl. Od té doby je podobný, rok dva trochu narůstá.
PJ: Kdyby ony byty v Praze podle metropolitního plánu vyrostly, pro koho by byly?
AV: Může je koupit kdokoli, banka, penzijní investiční fond, zahraniční investor. Další mýtus říká, že když budeme rychleji povolovat stavby a více stavět, bydlení zlevní, tedy že problémem je nedostatečná nabídka. Jenomže u nemovitostí zákon poptávky a nabídky nefunguje jako u jiných komodit. Není to houska na krámě. I kdybyste stavěl sebevíc, nikdy bytů nebude tolik, abyste uspokojil celosvětovou poptávku a nastalo zlevnění. Když se bude v Praze více stavět, poroste poptávka po jejích bytech na světových trzích a ve výsledku to může vést ke zdražení bytů. Nezávislé vyhodnocení vlivů metropolitního plánu na udržitelný rozvoj území ve všech možných oblastech, včetně sociálně ekonomických dopadů na obyvatelstvo, došlo k závěru, že plán povede ke zdražení bydlení. I když pominu, že se zastavují plochy zeleně, je pro mě metropolitní plán promeškaná příležitost. Mohl developerům říct: Povolíme velké kapacity zástavby (což udělal), ale čtvrtina bytů bude našich, třeba za nákladovou cenu, nebo budeme regulovat cenu (což neudělal). Kdyby se jinak nastavila pravidla, byla šance vyřešit pražskou bytovou krizi aspoň zčásti. Šlo o politickou vůli, tahle ve výsledku jen umožní miliardové či desetimiliardové zisky.
PJ: Co tedy společnost potřebuje více než více bytů?
AV: Hlavním problémem je dlouholetá absence veřejné podpory pro bydlení. A taky přesvědčení, že to vyřeší trh – ale trh je příčinou krize bydlení, nikoli řešením. Potřebujeme obecní výstavbu, začíná být konečně podporovaná, ale je drahá a pomalá. Rychlým řešením by byla i regulace výše nájmu, ostatně není to tak dlouho, co v Praze platila. Podobně by k řešení přispěla progresivní daň na prázdné nemovitosti: když nemáte nájemníka, zaplatíte větší daň. Pomohl by i ostrý postup vůči nezákonně pronajímaným bytům přes platformy, jako je Airbnb. Odhady se liší, podle některých, jde v Praze až o čtrnáct tisíc bytů, v nichž by se pak mohlo bydlet. Plus věci, o kterých jsme mluvili: regulace developerů (chtít po nich čtvrtinu bytů za nákladovou cenu, za jistou výši nájemného), podpora družstevního bydlení a uzákonění neziskových bytových společností. Střední třída by si pak mohla pomoci lépe sama, obce by jí mohly dávat právo stavby na svých pozemcích. Taková opatření by veřejný sektor stála velmi málo, jenže zatím chyběla politická vůle.
PJ: Letos jsme zažili velké vlny letních veder. Mohou klimatické podmínky způsobit odliv lidí z měst?
AV: Už dlouhá léta pozorujeme odliv obyvatel z Prahy 1, což není vedrem, ale spíše vlivem overtourismu, nedostatku zeleně, zhoršené kvality života, kvůli hluku a dalším potížím. Velký odliv lidí z Prahy nenastane. Ve společnosti se mohou rozevřít nové nůžky mezi těmi, kdo mají doma klimatizaci a jedou klimatizovaným autem do klimatizované kanceláře, a ostatními. Někteří takový komfort mít nemohou nejen kvůli výši příjmů, ale třeba kvůli tomu, že na řešení nemají čas. I u veder by měl zasáhnout veřejný sektor. Zahraniční města mají pro vlny veder akční plány, otevřou třeba klimatizované úřady lidem, kteří klimatizaci nemají. Začátkem prázdnin to udělala Praha 7. Kdežto primátor Prahy Bohuslav Svoboda v postu na sociálních sítích seděl v obleku v klimatizované kanceláři, pil matchu a radil, abychom dodržovali pitný režim. Akční plán může ochladit ulice, zavést dočasná opatření, rozmístit po městě alespoň zeleň v květináčích, různě stínit. Dá se dělat spousta věcí, ale nejen vedení Prahy zaspalo. •
Anna Vinklárková vystudovala architekturu se specializací na územní plánování na Fakultě architektury ČVUT. Pracovala v několika ateliérech, nyní působí ve spolku Arnika. Kromě rozvoje Prahy a stavebního zákona se věnuje možnostem implementace strategií týkajících se adaptace na klimatickou změnu. Podílí se na aplikovaném výzkumu participativního bydlení v Česku.